土地拍卖频现高潮 外地房企逐鹿深圳

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房地产市场的调控正在逐步深化，并不断向土地市场传导，但似乎无法阻止外资房地产企业进入深圳市场。12月6日，深圳市龙岗区大运区龙城街以239.43亿元的底价，将占地32.2万平方米、总建筑面积136.45万平方米的地块g01046-0095的使用权出让给福建世茂新立城投资发展有限公司。

据悉，位于龙岗龙城街的地块g01046-0095用于商业用地、公共管理和服务设施、教育设施、广场和公园。这块土地以第一个有竞争力的价格出售。当投标价格达到第一轮土地价格的最高限价时，将变为各子物业自持面积和自持期的竞争性价格。当所有的商业、办公和公寓的投标达到全年自给自足时，它将变成有竞争力的价格。值得注意的是，该地块要求建设一栋超高层建筑，高度约600米(按照空航务高度限制的上限向民航部门提出申请，以民航部门批准的高度为准)，该建筑已超过目前深圳最高的建筑平安金融中心，有望成为深圳新地标。

此外，该地块对投标申请人的要求也很高，必须在中国开发建设，并已建成不少于一栋250米以上的超高层建筑。2016年总资产不低于2000亿元人民币，在mainland China和香港上市的公司不少于(含)一家。然而，只有一家企业申请了此次土地拍卖。

在深圳市场，新土地特别是宅基地极其稀缺，公开土地拍卖往往意味着企业扩大储备的好机会。近年来，外资房地产企业进入深圳已呈现出必然趋势。去年6月，深圳龙华商业和住宅用地作为试点项目出售。经过激烈的现场招标和开标，最终中国电力建设(601669)集团和广州房融房地产有限公司以82.9亿元的价格中标，底价高达每平方米56781元，这是两家房地产企业首次进入深圳市场。在此之前，信达和昆润投资集团以30.3亿元的价格获得了平山住宅用地，不包括已拨出的4.5万平方米的经济适用房，底价高达每平方米2.5万元。

业内人士预测，如果扣除配套面积，龙华商住用地项目价格将接近每平方米95000-100000元，使项目获得合理利润，平山项目价格将超过每平方米50000元。从底价来看，外资房地产企业进入深圳的成本正在“上涨”，他们也擅长“地王”，但一些市场参与者担心这些“面粉比面包贵”的地王项目面临的市场进入问题。

今年12月，深圳市土地规划委员会网站上公布了9块地块，主要分布在南山区、平山区、龙岗区和大鹏新区，但备受关注的居住用地仍不见踪影。由于土地短缺和寻求工业发展后劲的强烈愿望，深圳的土地供应严重偏向商业和工业用地。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，就深圳房地产市场而言，目前的土地供应速度相对较慢。首先，土地市场本身的因素使深圳难以供应土地。此外，深圳自己的住房价格相对较高，目前的思路在于旧的改革和出租市场的发展，所以土地供应的速度类似住宅用地不会立即加快。但从后续市场情况来看，深圳的土地供应速度，特别是旧房改造后，将形成更多的可开发土地，这将是深圳未来土地市场供应的来源，从而有利于房企征地的增加和新房的供应。

近日，深圳市国土资源委员会发布了深圳市城市建设和土地利用“十三五”规划。该计划显示，深圳计划从2016年到2020年通过城市更新提供30平方公里的土地，并增加了工业用地的倾向。到2020年，深圳建设用地中工业用地的比例将不会低于30%。

从全国土地市场来看，据中原地产研究中心统计，截至2017年11月，50家最活跃房地产企业的土地收购总额达到20982亿元，同比增长53%。根据中国指数研究院的数据，11月份全国300个城市的平均地价率为20%，比上个月下降4个百分点，比去年同期下降23个百分点；住宅用地平均溢价为22%，较上月下降5个百分点，较去年同期下降29个百分点。