房地产的下半场：深圳住房租赁市场众生相

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租赁被视为房地产的后半部分，房地产市场的运行机制和逻辑也开始发生变化。说到租房，深圳是一个很大的租房市场。贷款租房、长期租房、只租不卖地、城中村改造……短短几个月，深圳的租赁市场悄然发生了变化，或者说给全国带来了新的“租赁样本”。

证券时报记者吴家明

去年以来，住房租赁市场的优惠政策不断出台，也迎来了前所未有的机遇时期。在这种情况下，房地产市场作为一个整体正在迅速进入股票房时代，房地产市场的运行机制和逻辑发生了巨大的变化。

深圳是一个移民城市，近80%的人租房。这个城市的流动人口和年轻人口所占的比例比其他城市大得多。深圳的租赁市场已经悄然发生了变化，这可能预示着房地产市场的巨大变化。

政策+金融:

贷款租赁已经成为现实

根据链家最近发布的深圳租赁研究报告，深圳有80%的租户，租赁市场超过1000亿元。深圳已经成为中国最大的房屋租赁市场之一。在中国鼓励租赁和销售的政策环境下，深圳也是大力发展住房租赁的城市之一。除了政策倾斜和政府投资，在巨大的市场需求下，房地产开发商、银行甚至互联网巨头等相关市场主体都在积极努力。

今年7月，深圳进入住房和城乡建设部首批12个试点城市。自8月份市规划和土地委员会发布《关于加快培育和发展深圳市房屋租赁市场的实施意见》(征求意见稿)以来，租赁领域行动频繁，动作“大”。在10月份正式发布的意见稿中，深圳将培育房屋租赁市场的主要供应商，完善公共租赁住房的管理，完善房屋租赁的立法和扶持政策，加强对房屋租赁市场的监管。在此期间，北京等13个城市启动了集体建设用地建设租赁住房试点，深圳进一步出台了城中村大规模租赁改造的相关政策。从调整土地出让方式、加快存量住房的振兴，到率先推出金融工具，深圳最近几个月一直在加大政策力度。

最近，市场最关注的事实是租房也可以提供贷款，银行业正在加快进入住房租赁市场的步伐。11月初，中国建设银行深圳分行(601939)(港股0939)推出了包括“建行荣剑家园”在内的5000多套长期租赁住房，并发放了“住宅贷款”。此外，中信银行(601998)(港股00998)和中国银行(601988)(港股03988)也开始在租赁市场发挥实力，各银行根据不同的市场主体和情景，全方位介入住房租赁市场。然而，对大多数人来说，租房和贷款仍然是“新鲜事”。

记者登陆“建行荣剑家园”应用发现，目前深市共有6个社区，包括碧桂园(港股0207)容晖、润达袁婷、天安(港股0028)云谷、吉祥李昊庭、新海城、星河融宇，其中润达袁婷是目前唯一开通的社区。页面显示租金从每月6095元开始，其他五个社区仍处于即将开业的状态。

为此，记者进行了实地调查。从深圳地铁4号线洪山站入口约200米处，可以看到“建设银行荣剑家园润达袁婷租赁服务中心”字样。与传统的小型出租房不同，润达袁婷的住房包括三居室、四居室和五居室。租金从每月6480元开始，所有新装修的电器都有，所以你可以直接提着包住。据记者调查，在润达苑周边的许多社区，三居室的月租金大多在6000元至6500元之间，这意味着润达苑的租金在市场价格范围内。

客户经理说:“贷款的利率标准可能是目前的基准按揭利率。客户可以申请的贷款相当于12个月的租金和两个月的存款。条件相对宽松，只要相关个人信息在应用程序中填写。即使你已经有了房子，你也可以估算一下你的贷款额，然后租房子。”记者在现场看到，很多房子已经被租出去，甚至有来自东莞的顾客询问。据客户经理介绍，在过去的三四天里，已经有20多套房屋达成了租赁协议。

“虽然租金与周围的房地产相比并不优惠，但由于银行的背景，我觉得普通租房的弊端会少一些。”租房者陈告诉记者，“租房子还是新鲜事。”现在银行购房利率必须提高。租房是一个基准，非常有吸引力。此外，红山区的二手房价格接近甚至超过每平方米7万英镑。袁，看来租金与收入的比例真的很低。”

“政策+金融”，为租赁市场准备了两把剑。无论是租户还是开发商，都取决于谁能在最短的时间内熟悉游戏规则。

据记者调查，润达袁婷几乎与周边项目如AVIC天一、水泄泉五期、回龙、金恒利富同时开工建设，周边地区已经发展成为成熟的社区。两三年前只有润达袁婷几次发布市场信息，但每次都是空下跌，由于种种历史原因，甚至被市场称为“板块之王”。在附近居民的眼里，润达袁婷的居住质量不如周边的许多住宅区，但在贷款租房的“窗口”下，它的租金却和周边的优质住宅区一样。

米德兰地产深圳和惠州董事总经理蒋认为，这对开发商来说不是一件坏事。一是符合国家租赁政策；其次，有金融产品可以帮助提取资金；第三，建行对长期租赁公寓产品的探索是一个预兆；第三，开发商可以持有房产，享受房产增值。

开发商“放弃出售”，转而拥有所有权；

长期租赁公寓遍地开花

如果把“吴”也改造成租房，如何在租房窗口下找到“最佳位置”，成为开发商的必修课:是在“限价”背景下卖房子，还是在政策窗口下租房。

深圳的长期租赁公寓市场于2014年开始发展，并于2015年和2016年进入“爆发期”。与过去创业型长期租赁公寓的爆发不同，今年，开发商和房地产中介服务机构等“巨无霸”开始在长期租赁公寓市场发挥实力，这是其自有物业中扩张最快的业务。

深圳万科园舍租赁服务有限公司运营总监陈晓薇表示，园舍已经进入全国27个城市，开业6个多月的项目平均入住率达到93%。记者在深圳市布吉区白鸽笼地铁入口处看到，万科的长期出租公寓品牌是“公园屋”，但其房产是新沂地产旗下的一个项目，该房产的大部分房屋都是由“公园屋”租赁经营的。公园之家将不常使用的客厅和餐厅改造成房间，每个房间的月租金约为1800元至2400元，视面积而定。

据记者调查，新沂地产的这个项目是分阶段开发的，最近进入的项目于2016年9月取得了预售许可证，平均价格为每平方米63000元，周边二手房价格在每平方米40000元至55000元之间。从资产的角度来看，高品质住宅项目的开发成本很高，所以不出售这个账户就出租绝对不划算。那么，如何计算这个账户呢？

“在现有指导价格的基础上，开发商无法实现较大的产品溢价。只要租金划算，房价保持稳定，你可以看看空未来的房地产升值，但可供市场销售的房屋数量可能会减少。这也会给楼市的供应带来问题。”资产运营经理吴说，“但是，如果长期租赁公寓采取大规模持续扩张的路线，何时实现整体盈利仍然是一个难题，也是个未知数。”

目前，深圳普通住宅年租金收益率不足2%，长期租赁公寓仍处于抢占市场、烧钱的阶段，这是企业不得不考虑的数字负担。龙湖集团副总裁、冠宇公司首席执行官韩石告诉记者，冠宇从轻资产开始，将轻资产和重资产结合起来，未来将逐步提高重资产的比重。另外，冠宇的动态投资回收期为5-6年。

事实上，越来越多的开发商和房地产中介服务机构正在增加长期租赁公寓的业务。万科、保利、金地、招商局蛇口(001979)等老牌房地产企业不再关注规模之争，而是专注于培育和发展控股业务。据研究机构嘉里(Kerry)称，自给自足的土地收购比例不断上升、股市的到来以及潜在买家的培养，促使房地产企业抢占了长期租赁公寓。世界联合红浦公寓总经理甘伟表示，未来，世界联合红浦将在广州、杭州、厦门等高价位城市推出家庭式长期租赁公寓，红浦公寓将拓展重、轻两种终端模式的发展。因此，在未来两年内，世界联合鸿浦将采用重模式发展，即自持物业，包括购买、建造甚至重建。

因此，从"高周转率"到"自持租赁"，开发商和房地产中介服务机构的投资和发展逻辑也在悄然改变。除了传统的租金收取模式之外，参与长期租赁公寓的房企未来发展模式将在现有基础上趋向资产证券化，而房企的进入最终可能会打开金融门户，使其在未来获得更好的收益。新的房地产投资信托基金(reits)和保利reits相继获批，这可以说为房地产行业打开了一扇窗。深圳证券交易所相关负责人在介绍新公寓专项计划成功发行时表示，长期租赁公寓租金收入稳定，运营模式清晰，是适合资产证券化业务的行业。但万科园屋负责人认为，金融机构需要打破以往的融资理念和合作模式，从回归到长期租赁公寓本身的经营模式，实现金融机构、政府需求和企业合作模式的真正双赢。

租赁的多管齐下发展:

改变市场预期

除了长期贷款买房和租房外，深圳还采取多管齐下的方式发展租赁市场，包括增加土地转让和增加集体土地存量。

在建设用地租赁方面，深圳已明确恢复划拨土地，其产权属于国家机关，其用途包括只出租不出售人才和保障住房。此外，深圳最近出售了第一套只出租不出售的住宅用地，最终由深圳人才置业集团赢得。该地块位于龙华智敏街，地理位置优越，属于深圳北站商业核心区，是推进深圳建设的13个重点区域之一。在业内人士看来，深圳政府发展租赁业的决心，可以从这样一个事实看出来:这种高质量的地块只用于出租，不用于出售。根据计划，到明年6月，深圳将推出7块只出租不出售的土地。

除了加大土地出让外，深圳市规划和土地委员会此前还下发了《关于征求意见〈关于加快培育和发展深圳市房屋租赁市场的实施意见〉和〈深圳市房屋租赁试点工作方案〉的通知》(征求意见稿)，建议鼓励原农村集体经济组织及其继承人开展大规模的房屋租赁业务。“十三五”期间，将通过收购、租赁、改建等方式收集和储存不少于100万套(套)村民自建房屋或村集体所有的财产。经质量检验、消防检验等程序后，统一租赁，规范管理。目前，深圳许多城中村已经开始环境整治。例如，福田下沙村已将天然气转化为家庭用气，万科也开始测试玉田村的统一租赁。住房企业也在城中村看到了市场机会，并充分利用了当前的政策红利。

业内人士认为，随着租售权的出台和实施，人们的生活完全符合国际标准，这相当于新一轮的房地产市场改革。深圳大力发展租赁业，这似乎改变了购房者的预期，试图引导一些原本想买房的人进入租赁市场，这对平衡商品房市场的供求关系似乎非常重要。许多准备买房的购房者表示，过去租赁市场缺乏监管，现在通过房屋租赁政策对租赁市场进行监管。如果安全可靠，他们愿意先租房，然后从目前的情况下买房。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，对于深圳市场而言，租赁市场不仅为深圳解决了租赁问题，更重要的是，它也为全国提供了一个学习的模式，是租赁市场改革的一个模式。从租赁市场的发展来看，供应方不断增加房屋数量，有许多政策支持租赁，也有许多优惠，因此它将对改变需求和投资者的预期起到积极作用，这不仅会释放更多的租赁需求，还会培育更多的租赁消费。

米德兰房地产全国研究中心主任何倩如表示，租赁市场的大规模发展肯定会影响购房者或投资者的预期。未来，租赁住房的选择范围将会更广，市民购房的热情将会降低，购房的非理性行为将会减少。然而，从目前的情况来看，长期租赁公寓的兴起可能会推高租金水平，因此长期租赁公寓能否真正长期租赁取决于实际的市场情况。未来5-10年，随着租赁市场的大规模发展，预计房价将保持相对稳定的发展趋势，租购权将进一步深化，买卖市场和租赁市场的发展将更加均衡。