长租公寓催生千亿装修市场 专业性开发待激活

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每一个记者蔡雅贞舒曼曼每一个编辑魏文怡

股票时代的中国租赁市场商机无限。万科、龙湖、凯撒等知名房地产企业纷纷进入长期租赁公寓领域，并宣布了自己的长期租赁公寓扩张计划和目标。

万亿美元的股市也表明，长期租赁公寓的建设和装修需求将继续增加。房屋租赁市场的发展也将为家装行业的发展提供新的突破口。根据华兴资本的估计，在房地产领域的长期趋势的带动下，家装行业的产值有望在十年内达到4万亿元。随着新住宅装修政策的出台，家装市场介入房地产市场的方式已经先于房屋的出售和出租。

东艺日盛(002713)董事长陈晖在接受《商业日报》采访时表示，在“租卖并举”的政策下，长期租赁公寓的市场化程度远远高于精装修。根据每五年翻新一次的假设，长期租赁公寓的年度翻新市场至少为1000亿元。

领先的家装企业被风感动了

从各种品牌的长期租赁公寓宣布的计划来看，万科园预计到2018年将扩大45万套；龙湖观鸟预计到2017年底将开放约15000间客房，力争在三年内达到100000间；2017年6月，凯撒推出了长期租赁公寓品牌“创翔空房”。据估计，三年内将建成10万套长期租赁公寓...长期租赁公寓能否作为存量住房的出口，这将直接推动家装行业？

华晶证券在今年6月底公布了数据，称中国品牌公寓的数量约为200万套，约占整个租赁市场的2%。其中，集中型公寓龙头企业的平均管理规模约为2-3万家，分散型龙头企业的管理规模约为50万家。当未来品牌公寓的市场份额达到10%时，管理公寓的数量将达到1060万套。

面对不断扩大的空房间市场，领先的装饰公司也开始注意。9月16日，东艺日盛宣布成立长期租赁公寓业务部，全面负责长期租赁公寓的装修。根据每五年进行一次装修的假设，长期租赁公寓每年的装修市场至少超过1000亿元。

此外，记者了解到，虽然空房源长期租赁公寓市场巨大，但目前其对家装市场的影响较弱。金螳螂(002081)和广天集团(002482)相关人士向《国家商报》记者透露，以长期租赁公寓为代表的租赁市场也一直备受关注。然而，广天集团相关人士也承认，目前该集团仍主要与开发商合作从事商品房装修业务，而长期出租公寓装修目前仍是一项相对较小的业务。

东艺日盛董事长陈晖在接受记者采访时表示，虽然长期租赁公寓事业部已经成立，并在前期进行了一些沟通，但尚未进入实质性阶段。成立长期租赁公寓事业部的理由是，陈晖表示，在“租售并举”的政策下，他们看好的不仅仅是庞大的空房租赁市场，而是多年来已经成为鸡肋的房地产精装市场。他承认，精装市场面临着无利可图、现金流损失和质量风险，大多数供应商已经成为劳动力和生产能力的卖家。长期租赁公寓的顾客在考虑是否租房时，会一起判断和考虑位置、价格和装修。因此，长期租赁公寓的市场化程度远远高于精装修。

华敏控股投资法律部总经理卢鑫在接受《国家商报》采访时表示，目前家居行业处于整合状态。虽然市场规模很大，但能占据1%市场份额的企业很少。在国家楼市调控和行业竞争的双重压力下，强者和弱者面临被淘汰的趋势日益明显。

装饰应该作为一种产品来完成

在微利时代，长期出租公寓的经营者对装修成本的要求非常敏感。但与此同时，由于正处于占领市场阶段，大型家装企业也认为这是“无利可图”，而小型供应商则会有各种问题。

优科一佳首席执行官刘翔告诉《国家商报》记者，近日，两家家具厂因各种原材料价格上涨，主动取消了与优科一佳的合作，并要求提价30%。

在优科易佳的合作伙伴中，tcl在成都的运营商在接受《国家商报》采访时表示，他们为优科易佳提供了空、冰箱、洗衣机等家用电器。报价低于市场价格，利润为空.

与集中式公寓装修不同，以优科一佳为代表的分散式公寓装修大多依靠外包给三方企业。优科一家的相关负责人告诉记者，他们的装修合作伙伴正在当地招标，并采用较小的供应商来促进供应。

据陈晖介绍，目前已经有很多装修公司参与了长期租赁公寓的装修，但他们大多把长期租赁公寓的装修作为一个项目。他认为，长期出租公寓应该被视为一种装饰产品，而不是一个装饰项目。目前，长期租赁公寓装修中最大的问题是它们没有被当作产品对待。一个产品必须首先了解租户的生活方式和偏好，然后进行特殊开发，比如如何使其更便宜但更耐用，以及如何从维护的角度减少对租户的骚扰，这需要专业的开发。

陈晖表示，由于成本控制，长期租赁公寓无法配备像酒店那样多的维修人员，因此装修质量和耐久性都很高。一般来说，三年后，装修必须翻新，否则租金价格会受到影响。

卢鑫对《国家商报》表示，家庭企业面临的行业竞争压力往往大于国家宏观调控的压力。大企业以更高的效率和更低的成本占据了更多的市场空空间，而小企业则不断被边缘化。目前，企业的土地、环保和劳动力成本都在上升，原材料价格也在波动。在这种背景下，企业只有降低单位成本，扩大生产规模，才能获得市场份额。

据陈晖预测，目前长期租赁公寓仍处于卖方市场，未来将有大量上下游公司进入该行业，1-2年后将很快成为买方市场。

(实习生姚宇也参与了这篇文章)

编辑朱昱