围绕“租售并举” 楼市长效机制渐进形成

本篇文章2137字，读完约5分钟

李玉佳

未来五年，中国的各项改革将从全面启动期转向加速期。对于房地产来说，要加快从短期调控向长期机制的转变。

最近，许多地方出台了一揽子政策，鼓励城市土地供应向租赁倾斜。在这种背景下，一系列新的租赁政策相继出现，其中包括相同的租售权、房屋租赁的可能性和清理房地产租赁市场秩序，从而形成了房地产市场供给的基本制度和长效机制。这也将是自1998年房地产市场化和货币化改革以来中国住房制度的第二次改革。

目前，中国城镇住房拥有率高达70%，但购房的热情依然不减。近年来，基于资产配置的需求，房地产市场购买的主要力量来自投资需求。城镇中拥有两套或两套以上住房的家庭数量有所增加，需求和财富效应导致了对高房价的预期。

因此，不仅金融风险暴露面扩大，房地产行业空的心脏也扩大，在快速城市化时期涌入城市的2 . 5亿农民工和新就业大学生难以在城市扎根，社会面临巨大风险。

目前，这是住房制度改革的窗口，在资产泡沫风险已经见顶的情况下，没有回旋余地来浪费未来的改革机会。因此，以回归住宅的住宅属性为顶层结构和改革目标，以满足城市流动人口、新就业大学生(即新市民)和无住房户籍家庭的住房需求为切入点，以租售并举、先租后买、先住后改为出发点，重塑中国住房供应体系的改革亟待推进。

未来，新的住房供应体系应包括以下几类产品，以新市民和无房户的有效住房需求为主体:一是租赁住房，包括比重有待大幅提高的政府公共租赁住房，包括供应秩序完善、高、中、低档次的市场商品租赁住房；其次，它是市场导向和政府支持的商品房。这种住房适应新市民和非户籍家庭的支付能力，以先租后买、产权共享的形式逐步满足他们对产权住房的需求；最后，它是完全市场化的商品住宅。根据发达国家的法律，前两者通常占70%左右。

目前，已有2.45亿流动人口进入城市，约有2000万新就业大学生和部分白领普遍租房，而40%的热城市常住居民长期租房。事实上，由于孩子的教育、父母的养老金和工作调动等因素，一些购房者选择租房，即使他们已经成为业主。在未来的住房供应中，出租房应该成为绝对的主体。

无论是近期大城市土地供应和租赁住房建设的正常化，还是未来五年租赁住房建设比例的明显提高(30%~60%)，中央政府频繁向地方政府发布的新政策首先是为了增加租赁住房供应，其次是为了更好地利用存量住房。

因此，有必要培育大型企业租赁主体，净化市场环境，改善市场秩序，同时通过出租和出售公共服务更好地满足人们的住房需求。未来，行业管理的重点将从新房的开发和销售转向存量房屋的振兴和租赁。

租赁市场只是新的住房供应体系的一部分，新的住房供应体系旨在让外来人口在城市扎根，否则新的城市化可能名存实亡。因为他们不能生活，不能生活，他们不能融入城市。消费投资行为和生活规划都是短期行为。这样，不仅城乡二元分割无法改变，而且各种漂移也会带来潜在的社会问题。

此外，租赁(尤其是公共租赁)可以降低生活成本并在城市扎根，降低新城市化的成本，增加新市民和无住房家庭的储蓄，帮助他们先租房后买房，并逐渐成为业主。

那些拥有永久财产的人有毅力，而那些长期居住在城市的人没有买房和成为财产所有者的计划。目前，由于社会保障深度不够、税收监管不到位、生产力差距较大，甚至对社会做出巨大贡献的人，如科学家和研究人员、医务人员和教育工作者、初级公务员、纳税超过一定年限的常住居民等。，有些人不能用自己的收入买房子。如果经过多年的努力，他们仍然不能克服高房价，成为业主，分享城市化红利，这是不公平的。因此，应该对过去的住房制度进行审查。

作为今年楼市调控和长效机制建设的代表之一，北京最近出台了一项新政策，即在努力租赁的同时，推出共有产权住房，这是一个重要信号，其最大亮点是取消了正常交易限制。北京对共有房产的租金没有限制(租金按份额分配)。当房屋上市交易五年后，购房者还可以出售自己的产权或购买免费使用的政府产权，从而实现产权的完全所有权。因此，购房者的产权和商品房没有区别。

北京新政和回归分享了产权的起源。买家和政府之间的产权比例可以是6: 4或5: 5。这样，即使房价高，许多新市民和无房户也能实现拥有产权住房的需求。事实上，无论购房者购买多少份产权，他们都是根据自己的支付能力来选择的，即先买小房子，然后再买大房子。此外，先租后买、先租后卖相结合，这是新的住房制度和房地产市场的长期机制。

最近，在深圳棚改的新政策下，中心区的旧住宅区得到重建，出租屋全面建成。这是在供应方面的创新，以满足深圳上下颠倒的人口背景下1600万非注册人口(2000万人口中只有400万注册人口)的租赁需求。

除了转移住房需求、稳定预期和房价、建立合理的多层次住房消费水平之外，更重要的是，它们给新市民和无户籍家庭带来了相当大的期望和在城市扎根的可实现的梦想。

笔者认为，租售并举、产权共享、租赁主体的政策创新是很好的，但在设计和实施时，各级政府必须有诚意。首先，他们必须从土地供应中获利，他们不能继续坐以待毙赚钱。给予市场利润预期；其次，逐步实现不同群体之间的公共服务均等化；最后，要坚持配套改革，如创新土地出让招标、拍卖、挂牌机制、公共财政建设和税收财政支持等。(作者是深圳房地产研究中心研究员)