李宇嘉：京沪试点共有产权住房 全国性推广还远吗？

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李玉佳

国庆期间，笔者回到家乡(中国西北的一个三线城市)，与业内人士交谈，发现很多人都向往城市，无论他们是下属县或村庄的居民。近年来，在城市工作、在城市陪伴学生、在城市养老或带孩子给孩子是一种普遍现象。

值得注意的是，这些人刚刚进入城市，租房是一个普遍的选择。然而，任何一个在这个城市住了3年以上的人都会考虑告别租房，想尽一切办法买房。一些高收入人群购买商品房，而一些低收入人群购买拆迁安置无房，甚至是小产权房。据笔者了解，“扎根”于城市是他们购房的主要需求，这也是他们选择购买廉租房和小产权房的主要原因。

像作者家乡这样的城市只有200万人口，其产业结构(主要是矿产资源、机械制造、农产品加工(000061、诊断股票)等。)是非常传统的。大多数普通人(603883，诊断股)的收入水平相对较低，但许多人仍有如此强烈的购房需求，更不用说东部和中部城市了？因此，笔者认为在“租卖并举”的新住房制度下，“先租后买”是一种合理的消费模式。问题是，在政策支持的租赁帮助下，这些新市民可以稳定下来，但面对高房价和低支付能力，他们怎么能实现买房的愿望呢？购买拆迁无房和小产权房似乎是一种“产权人”，但产权缺陷会给未来的产权功能带来诸多障碍和社会问题。笔者认为，共有产权是一种可行的选择。

从9月30日起，《北京市共有产权房屋管理暂行办法》(以下简称《办法》)正式开始实施。办法明确，共有产权住房的申请条件为“本市无住房”和“本市无房屋转让记录”。同时，满足在这一地区工作的未登记家庭住房需求的住房数量应不低于30%。

由此可见，共有产权住房主要满足“夹心阶层”和“新北京人”的住房需求。在享受和转移人们关心的公共服务的条件方面，已经进行了重大创新。首先，共有产权房属于产权房，结算和登记与普通商品房没有区别，从而实现公共服务均等化，解决家庭购买共有产权房的后顾之忧；第二，如果产权证书的有效期超过5年，可以按市场价格转让，政府将优先代表持有机构购买。如果控股机构放弃优先购买权，转让对象应为符合购买条件的其他家庭。

因此，从本质上讲，购买者拥有的普通产权住房与商品房之间并不存在权益差异，商品房不仅享有住房所附带的基本服务，还分享着住房升值所体现的城市化红利和城市发展红利。与商品房不同的是，购房者选择用自己的支付能力购买的那部分产权，这使得返还实现了共有产权的本源。此外，产权份额可分为5: 5、6: 4和3: 7。这样，即使房价很高，也可以通过对土地价格进行贴现、根据项目开发成本和适当利润设定房价、限制户型(90平方米以下户型至少70%)和产权共享的支持，实现“夹心阶层”和“新市民”对自有产权住房的需求。

显然，共有产权房屋的产权非常明确，从而消除了过去经济适用房、限价住房等经济适用房模式中因产权不清而导致的寻租行为。明晰的产权将有助于澄清证券和市场之间的关系。就购房者而言，他们所拥有的产权就是商品房的产权，购房者可以自由持有、交易、管理、处置和分配收入，这有利于房地产的自由流动和住房价值的实现，也鼓励了“夹心阶层”和“新市民”为他们的住房梦想而努力奋斗。更重要的是，土地特许权、优惠价格、共有产权和灵活份额降低了新公民成为“财产所有者”的门槛。因为，在高房价下，“夹心阶层”和“新市民”租房买房更加困难。

北京的住房供应结构发生了巨大变化，即大规模转向租赁住房和共有产权住房。未来五年，北京将新建150万套住房，其中包括50万套出租房和25万套共有产权房，占住房供应总量的50%。

与此同时，按照“回归”的住房顶层设计，土地供应也将从“夹心阶层”、“新市民”的住房需求和公共服务的“落地”需求出发，从全民所有的国有土地的公共属性出发，转变为满足民生需求的土地供应新模式，转变为“出价最高者胜出”的“招标、拍卖、挂牌”模式。因此，土地租让将是土地用于共有财产住房的重要组成部分，也将对“夹心阶层”和“新公民”的住房需求形成可持续的支持。

共有房产处于租赁和交易的中间状态，打破了房产价值0和1的绝对分割状态，顺利衔接了“从租赁到购买”，实质上是“先买小房子，再买大房子”，这不仅是一种理性的购买行为，也符合需求，丰富了多层次的住房供应体系。此外，共有产权在本质上与租赁市场的培育和“租购并举”是相通的，即根据居民的支付能力，通过“先租后买”、“先小后大”、“先上车后改善”来构建住房梯队和理性消费水平。为此，住房和城乡建设部发布了《关于支持北京、上海开展共有产权住房试点的意见》，指出这是一项制度创新，希望形成可复制、可推广的试点经验，加快解决住房困难家庭的基本住房问题。

事实上，像北京这样的房价高、需求量大的城市还有很多，急需解决“夹心阶层”和“新市民”的住房需求；这不仅适用于东部和中部地区的特大城市，也适用于中西部地区的中小城市(如我家乡的三个四线城市)。

笔者认为，住房供应方面的制度创新，如“同时出租和出售”和产权共享，不仅满足了需求，丰富了住房供应体系，而且最重要的意义在于，它们给新市民和未登记的人带来了可观的期望和可以实现的梦想。也就是说，你不仅可以通过体面和低成本的租赁在城市中平稳地安顿下来，还可以通过共享房产成为城市中的“房产主”。

“有恒产者有恒心”。只有当他们期望在未来定居并在城市“扎根”时，居民的生活和工作才能稳定，消费才能释放，个人和家庭的决定才不会是“短期的”，整个社会才能更加稳定，一个有内需的社会才能建立起来。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱