数千投资客唐山“踩雷”

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《经济观察报》记者田一想到要在唐山买房，就想扇自己一个嘴巴。

2017年4月，北京房地产经纪人马在同行的介绍下，在唐山市高新技术产业园区购买了一套名为君德城商城的房子。

作为一名有着十几年房地产经验的销售员，马买下了一个已经四年多没有完成的项目。

近日，马进一步了解到，2011年军德市被确定为新建住宅项目，2013年因资金链断裂而关闭，至今未取得国有土地使用证。当他买下它时，这个项目已经处于未完成状态。我去现场看了看，不知怎么搞的，我买的时候有点乱。

马不是唯一冲动的人。自2016年11月以来，随着北京及周边地区投资需求的进一步溢出，大量投资者涌入传统重工业城市唐山投资房地产市场。一位在唐山卖房产中介的中介笑着说:唐山楼市十年的存量三个月就消化了。

在这一群投资者中，有不少人踩了马立克·明宗的风头。根据君德市商城的销售介绍，该项目已售出1000多套房屋，其中90%以上是外国人，主要是北京及周边地区的客户，本地人很少。

在唐山楼市，君德市去市里不是一个例子。《经济观察报》记者了解到，五证不全、尾证不全的建筑有十几栋，每栋问题建筑背后都有大量投资者参与。

我们不想让你用2000英镑买7000英镑

6月21日上午，一场大雨过后，唐山的街道被水淹没了。数百名来自北京、廊坊等地的买家纷纷前往唐山。他们的目的是要求开发商退款，并敦促政府解决问题。

马没有去唐山。他委托一个朋友加入他。我买的时候，200元的价格每平方米上涨了6万元。这套78平方米的两居室公寓每平方米大约6500元。我不想去。当我看到房子时，我想扇自己一个大嘴巴。

马没来，但杨霞来了。今年5月，她从一名销售人员手中接过一套97平米的房子，首付19万元，电商费6万元，提价3万元，退给销售人员1.5万元。她请他帮她改名，总共花了近30万元。现在她整晚都睡不着。

杨霞的老家在东北，在北京工作多年。因为她以前在燕郊投资过房地产，所以近30万元的综合首付对她的家庭来说是一笔不小的开支。我们没有足够的钱，我们向亲戚借了6万到7万元。我们想在它上涨时赚钱，但我们没想到会买一栋有五张证书的未完工的建筑。

马和杨霞在购房时都实地看过该项目，也了解到该项目已经停工多年的情况。然而，销售人员告诉我，有一个大开发商拿走了这个项目旁边的土地，它会立即升值。我认为买家越来越多，开发商有钱就可以回去工作。我没想到这是一个新的住宅项目，而且连五个证书都没有。

看到浩浩荡荡的人群，唐山当地的一位路人高兴地说:房地产投机者！你被骗了吗？没有人想要那栋供2000名当地人居住的建筑，7000多名外国人敢于购买。走了一段路后，当地人自言自语道:“你们活该被骗，就是你们把房价弄得这么高，连当地人都买不起。”

据唐山的一名销售人员称，在投资者进入之前，唐山当地的房价一直保持在4000-5000元/平方米，自2016年底以来迅速上涨。目前，平均价格已达到9000元。

买家参观了唐山市政府，唐山市信访局和其他政府部门，以及军德房地产办公室和军德市商城销售办公室。在谈判和交流过程中，双方发生了冲突。6月21日中午，唐山市政府一位姓徐的官员代表市政府承诺，唐山市政府将在15天内统一回复购买问题建筑的处置方案。

唐山龙州房地产开发的长香苑项目，除了君德市上城项目外，也是丰润区长庄乡赵村的一个新建住宅项目。此外，富力国际花园、唐门一品、龙泽国际、丰登坞镇龙凤花园、东方渔人码头、凤凰史圣、乔峰雅居、杜梅大厦、金雅居等许多项目也存在五证不全情况下违规销售等问题。

成千上万的投资者被困住了

君德城住宅区项目位于唐山新机场附近的大树韩庄村。八个黄色墙壁的框架静静地竖立在广阔的农田旁边。未完工楼梯顶部的钢筋已经生锈变黑，十几名工人正在现场工作。该项目在2013年关闭后，于2017年5月逐步重启。

均德市住宅小区项目始于2011年，被河北省新农村住宅建设领导小组列为省级新建住宅示范工程。项目占地面积320亩，总建筑面积83.7万平方米，总投资6亿元，其中74.23亩土地已于2012年12月经河北省国土资源厅批准用于农业转化。

2013年5月，唐山市城乡规划局限定该项目建设用地红线为53.44亩。同年8月，唐山调整了区域行政规划，包括大树厂庄子村在内的17个行政村从丰润区划归唐山高新技术产业园区管委会。行政区划调整改变了项目原规划和土地出让主体。

均德地产高管宋表示，均德市上城项目是一个新建住宅项目，共有32栋建筑，其中5栋为新建住宅项目，其余为商品房项目，因规划、土地和资金等问题已暂停。住在家里也有紧张的时候，做生意也是如此。

均德地产由唐山人和上海人姚共同创立，双方各持有50%的股份。由于规划和土地问题，项目正在推进，姚的退出使项目陷入了完全的困境。君德地产在向政府发布的信息声明中披露，该项目已完成投资2.5亿元。

自2013年8月停工后，俊德市上城项目一直处于未完工状态。转机发生在2016年12月，当时骏德地产向唐山市政府表示，只要53.44亩土地的转让手续完成，骏德地产已找到合作伙伴，愿意出资重启项目。

此后，项目所在地丰润区政府、老庄镇政府和大树韩庄村相关部门一直在推动项目复工，并要求唐山市政府将均德市上城项目的土地仍由唐山市国土资源局冯润分局划拨。上述宋姓高管表示，均德地产董事长李永祥一直在负责土地转让。

今年2月以来，俊德市上城项目已重新对外销售，大量外国买家在中介销售的牵线下，乘公交车到唐山购房。今年4月8日，该项目因五个证书不全被唐山市房屋建设局禁止出售，但截至6月21日，该项目仍在出售中。俊德市上登销售人员表示，目前主要有8栋未完工的建筑在售，已经售出1000多套。

根据每位买家约20万元的首付款，即使不包括电子商务和加价等中间费用，骏德地产也将获得至少1亿元的回报。自5月起，骏德地产开始清理项目遗留问题，包括未完工钢筋长时间生锈带来的潜在质量风险。

根据唐山本地销售的介绍，唐山的房地产开发遗留了大量问题，其中丰润区、高新区和古冶区较为集中。目前，唐山市和区县政府正计划成立一个领导小组来处理房地产开发遗留的问题，该小组将处理90多个问题项目，并将在7月中旬出台具体的处理措施。

疯狂的房地产市场下的陷阱

2016年北京出台930限购政策后，唐山房地产市场上涨。当时，由于北京和环景地产相关调控措施的出台，房价已经处于一个相对高点，大量北京和环景地产代理销售公司和中介开始向外拓展资源，唐山、秦皇岛、海南和山东半岛的海景房开始流行。

据廊坊一家代理销售公司的一位人士称，从2016年10月开始，廊坊开始重点打击非法销售，整个北京周边的房地产市场处于无处可卖的状态，包括他们公司的大量代理销售和中介，他们开始以相对较低的价格瞄准唐山楼市。起初，我们去了唐山几次，挑选了一些项目，然后和开发商谈了谈。你卖了多少？5000元，好的，我给你5500元包销。你不在乎我用什么方式使用它，只要帮你卖了它，我们会和开发商分享额外的500元。上面提到的人说。

通常，一个项目有一个总代理。总代理直接与开发商对话，并作为代理进行销售。有许多经销商和个人在总代理下销售。在唐山的房地产销售中，有一些知名的代理商和中介公司，有一些私人的房地产团购，更多的是小型代理公司，甚至有一些销售是通过个人关系独立销售的。

对于长期处于不温不火状态的唐山开发商来说，每个人卖东西都会赚钱，卖不出去也不会有损失。上述代理销售公司表示，他专门负责代理公司项目的对外宣传和客户存储，开发商配合提供销售办公室和签订合同。

在唐山项目的销售中，这些销售代理充分展示了北京周边房地产市场的销售策略，并通过低价、交通规划和蛋糕彩绘等手段，吸引了大量北京及周边市场的潜在客户。顾客仍然是北京周边的原始顾客，但战场已经转移到唐山。

当时燕郊的房价已经超过了3万元，北京周边的大厂、香河、固安等地的房价一般都在2万元左右，而唐山的房价在5000元左右，2015年初的时候是1万元左右，现在翻了一番。唐山的房价在4000元到5000元之间，卖家向客户描述，2017年将涨到1万元，这对投资者非常有吸引力。

据此人说，一开始，当一个代理人销售一个房地产时，要求是相对严格的。五个证书中只有四个证书的人会去找代理，没有土地证书的人不会被碰。事实上，在出售唐山房地产时，他们仍然使用一套围绕北京的策略，这很简单。一两个月后，当地开发商和销售人员都熟悉了它。此外，整个市场正在缓慢上涨。唐山的开发商开始压低佣金，一些开发商干脆自己动手。

在这种情况下，一些代理公司开始瞄准问题建筑。老实说，唐山有很多问题建筑，但有些问题不大，因为前期市场不好，开发商还不了钱，项目被搁置，只要卖得好，就能顺利交付。然而，没有五个证书的项目有更大的风险。上述廊坊销售代理表示。

军德市显然是一个问题严重的项目，不仅是一个新建住宅项目，而且还有一个国有土地使用证至今还没有办理。

买房一般包括三个部分:原价、电商费和加价。原价也是网上签约价，属于开发商；电子商务通常由开发商、一级代理商和销售人员进行划分，电子商务费用为6万元。销售通常可以得到25000元，代理销售得到10000元，其余的属于开发商；加价一般是总代理的收入。

值得注意的是，在唐山房地产市场上，大部分外国投资者都是通过对外销售进行购买的，而且相当一部分外国投资者都是销售人员。6月21日，在与政府和开发商协商解决问题的近100名外国投资者中，至少有十分之一是北京及其周边地区的销售人员。

田经济观察报记者

经济观察报，房地产部记者

他曾在《中国房地产报》做过记者。主要关注房地产、工业园区、双创和地产，擅长深度报道和调查报道。

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