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据业内人士介绍,这是国家对租赁市场的管理首次上升到国务院规定的高度,也是房地产调控长效机制的一部分。这项政策有利于培育长期稳定的房屋租赁和销售市场,在条例正式颁布后,各地需要出台实施细则。

为建立房屋租购并举制度,规范房屋租赁和销售行为,保护当事人合法权益,住房和城乡建设部近日发布了《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,对当前租赁和销售市场存在的违规行为提出了明确要求和处罚措施。据《证券时报》采访的业内人士透露,这是租赁市场管理首次上升到国务院规定的高度,也是房地产调控长效机制的一部分。这项政策有利于培育长期稳定的房屋租赁和销售市场,在条例正式颁布后,各地需要出台实施细则。

鼓励长期租赁 我国将建立购租并举住房制度

鼓励长期租赁

征求意见稿建议鼓励发展大型专业化房屋租赁企业,支持个人和单位将房屋委托给房屋租赁企业长期经营。房屋租赁企业依法享受财政、税收和土地等优惠政策。同时,地方政府应给予政策支持,鼓励出租人和承租人签订长期房屋租赁合同,签订并履行3年以上的房屋租赁合同。房屋租赁企业租赁自有房屋的,除承租人另有要求外,租赁期限不得少于3年。

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中原地产首席分析师张大伟在接受《证券时报》记者采访时表示,这项政策的目的是树立楼市消费观念,其核心是稳定租赁关系,提高租户在交易中的话语权,帮助保护租户权益。同时,政策鼓励长期租赁行为,鼓励租赁周期超过3年,并规定承租人可以申请居住证依法享受公共服务。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进在接受《证券时报》记者采访时也认为,鼓励三年以上的租赁合同是对租户的一种保护,因为现在最长的租赁合同一般是一年,这种长期鼓励政策有助于提高大城市居民对租赁产品的偏好。今后,一些地方还可以根据情况制定3至5年的中长期发展政策。

阻止市场混乱

对于租赁市场,《征求意见稿》还提出,出租人不得以暴力、威胁等强制手段驱逐承租人,收回房屋,不得无故单方面提高租金。地方政府应建立房屋租金发布制度,并定期公布次区域市场租金水平等信息。

在销售市场方面,《征求意见稿》规定,房地产企业在取得预售许可证后,应在十天内一次性披露所有许可的房屋及每套房屋的价格,并对外销售。与此同时,针对房地产企业和中介机构提出了十多项禁止行为。

新城控股股份有限公司(601155)高级副总裁欧阳杰在接受《证券时报》采访时表示,这项政策非常有意义,从国家法律层面规范了房屋租赁和销售管理,阻断了大部分市场混乱,针对性强。例如,在租赁管理方面,针对承租人的痛点提出了明确的管理标准,如没有书面协议或非常笼统的书面协议、租赁期限不明确、租赁期限届满前直接提价或强行收回租金、出租人擅自进入承租人房间、租金不可退还或延期、租赁条件等。

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“与此同时,针对买方痛点的市场混乱,如虚假信息广告、哄抬房价、变相收费、囤积居奇、搭售、一房两房等,销售管理有明确规定。中介服务显然也是为了逃避税费,骗取贷款,低买高卖(租赁),以及购买和租赁经纪服务。”欧阳杰表示,新规还对防范潜在的系统性风险做出了明确要求,如首付、返销、售后包租、房地产经纪服务明码标价、非法融资以及披露客户信息等。

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严跃进还表示,从政策内容来看,租赁市场的所有参与者都受到行为约束,这是最大的亮点。过去,类似的限制并不多,这导致了租赁市场中权利和义务的不平等。这一政策也对经纪机构提出了规范,有利于租赁市场流动性机制的更好建立。

细节需要改进

欧阳杰指出,中国的相关法律还处于起步阶段,还有待不断完善。例如,对个人出租人违法行为的处罚仅仅是警告或5000元以下的罚款,这甚至比房租上涨率还要糟糕。违法成本很低,而行政执法成本很高,最后法律很可能被搁置。在市场混乱控制的早期阶段,应适当加强法律法规,纠正可能过度,这将有助于迅速扭转市场混乱,就像当年对酒后驾车的控制一样。

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“事实上,欧洲发达国家的房地产市场已经发展到一定程度,他们也出台了法律法规,对房地产市场的租赁和销售中介服务进行了不断的完善。由于过去租赁和销售市场的大量混乱,德国也制定并不断完善。严格的法律法规体系,这些法律法规也值得学习和借鉴。”欧阳杰说。

张大伟还认为,从长远来看,这些规定有利于市场的稳定发展,但在租赁和销售方面存在很多问题,因此在实施过程中需要各地进行详细的调整。

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