土地交易规则趋严开发商拿地“热情”受限

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从上海商品房存量面积来看，截至2月20日，虽然上海的存量面积只有733万平方米，但市场缩小速度从去年9月前的每月120万平方米下降到目前的不足60万平方米。

低地价逐渐成为上海土地交易市场的新特征。今年开市后，上海经历了两次土地拍卖。2月17日，浦东临港南汇新城的三块住宅用地被出售。该地块由绿地、万科、碧桂园三家房企征收，三块地块的地价均低于2%；2月21日，金山板块的三处房产被出售，分别被北京建工、上海建工(600170，买)、方化和合城房地产财团获得，其中两处以底价出售。

另一个值得关注的现象是，2月21日的土地拍卖实施了新的规定，对房地产企业自有资金的审查比以前更加严格。一旦房地产企业的报价超过自有资金数额，拍卖权将被直接没收。

例如，在北京建筑工程学院的土地拍卖中，由于第一轮报价超出公司自有资金，第一参与房屋公司没有拿到拍卖卡；当第三房地产企业的报价超过14亿元时，拍卖卡也因为同样的原因被没收。

上海城市房地产评估有限公司数据部项目总监邵指出，金山图谱显示了上海图谱市场的两个新现象:土地出让方对开发商资金审核的要求没有放松，不仅拍卖报价超出了自身资金的上限，而且不能再报价的要求直接剥夺了申报资金低于起拍价的“进场资格”；参与竞标的企业大幅缩水，一些地块已经出现了只有一家企业参与拍卖的现象，土地市场降温已成为不争的事实。

上海中原地产分析师龚敏认为，地块的低地价主要与较高的底价有关，现在要求开发商在12个月内开工。在今年房地产政策调整、价格上涨预期受阻的背景下，高地价下的土地收购显然没有盈利的空空间。房屋企业的征地结构正在发生微妙的变化。

为什么底价不低

事实上，上海最近两次土地拍卖的底价并不低。在临港南汇新城nnw-c4a-02地块的投标中，只有招商、恒基、万科、港城、绿地五家房地产企业进入了投标过程。房地产企业在安抚方面更加谨慎。经过三个标语牌，现场招标持续了大约五分钟，格林兰以每平方米21180元的底价和0.85%的溢价赢得了临港南汇新城nnw-c4a-02地块。随后，万科以10.35亿元赢得临港南汇新城nnw-c4d-02地块，底价21370元/平方米，溢价1.76%；碧桂园以16.3亿元赢得临港南汇新城nnw-c4d-08地块，底价21086元/平方米，溢价0.41%。

正如上海中原地产分析师龚敏所说，总的来说，土地出让的高地价现象已经不复存在。一方面，土地储备价格上涨，另一方面，开发商在用自己的资金支付土地的情况下拿走了土地。这更合理。例如，金山新城部分楼盘的房价将达到25000元，而目前的地价为11600元，地价不到20%。虽然金山房地产的速度不如市区或轨道交通沿线快，但地价是

根据上海中原地产的数据，北京建筑工程学院收购的土地所在的金山区金山新城住宅市场整体成交情况良好，去年成交46.14万平方米。

事实上，截至2月19日，金山新城板块的住宅存量只有95400平方米，存量去化学周期只有2.48个月，住宅存量不足；受此影响，2017年至今，金山新城仅售出3400平方米的住宅项目，平均成交价格为2.01万元/平方米，比2016年同期上涨86%，金山新城的住宅均价大幅上涨。

同一政策咨询研究部主任张宏伟指出，政府仍然严格控制土地价格传导，如果土地价格上涨过快，导致房价反弹，可能会出台更严格的后续政策。该地块位于远郊或相对偏远的地区，底价与市场相比并不低，导致市场竞争急剧下降。这与2016年9月以来政府土地推进战略和结构的调整以及土地分配的调整有关。此外，私募股权基金无法进入土地的前端市场，这也促使房企对征地持谨慎态度。

上海中原房地产市场分析师卢文喜指出，21日拍卖的土地面积普遍较小，总价格不高，所以很多房地产企业参与了竞争，但情况并不激烈，这与自有资金审计的严格性有关。

但开发商仍热衷于上海的土地。一方面，上海房地产交易有升温趋势。连锁房地产数据显示，在2月13日至2月19日的一周内，全市住宅交易量为93，400平方米；售出744台。新增住宅供应面积119，100平方米，新增901套，需求侧略有增加，供应侧大幅增加。

就价格而言，本周上海住宅平均成交价格为48900元/平方米，表现稳定。总体而言，该市的房地产市场呈现出回暖趋势。

另一方面，张宏伟认为，从市场成交量和价格的发展节奏来看，由于各级政府监管的严格执行、供应方预售许可证的严格审批、部分投资者的退出以及开发商的推盘周期集中在4月下旬之后，上海商品房市场上半年的交易表现注定是“成交量下降”。此时，房企资金仍无压力，大规模降价难以出现。因此，越来越多的资金将转移到土地拍卖市场。

住宅企业的微妙转变

房地产企业投资部的一位近几年参加过两次土地拍卖的人士认为，在城市扩张的背景下，政府也希望房地产企业能够在郊区收购土地，因此企业在选择地块时更加关注区域发展前景。

事实上，从上海商品房的存量面积来看，截至2月20日，虽然上海的存量面积只有733万平方米，但市场缩小的速度从去年9月前的120万平方米下降到目前的不足60万平方米，甚至更低。目前，单周平均交易量已降至10万平方米/周，这是2014年年中上海楼市调整期的交易量。同时，上海商品房市场周期也从去年9月前的5个月左右上升到目前的11-12个月左右。

张宏伟预计，随着交易量的持续下降和预售许可审批的加快，上海商品房市场的脱销周期可能会在今年6月左右上升至15个月以上。届时，从指标上看，上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势将进一步增强。

然而，这并不妨碍房地产企业在上海收购土地的信心。2月21日，上海建工以11.2382亿元的底价获得了金山区枫泾镇jsfj0101单元04-05和04-07地块。上述业内人士认为，上海建工在上海的项目不多，而且还有园林绿化等分支机构，因此此次征地较为活跃，为后续发展奠定了基础。事实上，去年12月28日，金山区和枫泾镇正式与上海建设工程有限公司签署战略合作框架协议，为该镇的改造升级做准备。

邵指出，新城发展与小城镇发展的模式区别在于，新城需要产业，而小城镇不需要产业。“从新城市引进移民需要强大的产业吸收能力。该镇已经有了土著居民，城市化进程可以做得很好。”邵认为，新城是外来人口输入的，而小城镇是由当地人口改造而来的，因此不足以支撑人口输入的地方，于是开发商开始将地块改为小城镇。

2016年7月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部联合发布了《关于培育特色城镇的通知》，指出到2020年将培育1000个具有自身特色和活力的特色城镇，引领中国小城镇建设，提高建设水平和发展质量。去年10月14日，住房和城乡建设部公布了首批127个中国特色城镇名单。

中国城市和小城镇改革与发展中心主任兼首席经济学家李铁早些时候在一次公开讲话中表示，开发商已经瞄准了特色城镇。“现在很多房地产开发商打着特色城镇的旗号进入这些城镇。为什么？征地成本相对较低。”李铁表示，(特色城镇)离大城市不远，可以打造新的房地产空房，而大城市的底价太高。