新政后成都楼市：一二手房价格现倒挂

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【摘要】据成都市房管局信息，5月15日新政后，仅5月21日和22日就有14个预售公告，共有4692套进入市场。

在接受住房和城乡建设部为期一周的采访后，成都发布了20多个月来的第六个调控政策。

5月15日，成都市人民政府办公厅下发了《关于进一步完善成都市房地产市场调控政策的通知》(以下简称“5·15新政”)，将限购对象由自然人改为家庭，从需求方面进一步提高了价格。

成都市政府的这一举措再次释放了收紧房地产市场的信号，目标非常明确——抑制房地产投机投资，使房地产市场平稳健康发展。

监管的背后是成都的火爆市场形势。根据易居研究院智库中心的数据，今年前四个月，成都新建商品房的平均交易价格首次突破每平方米1万元。根据中国评估联合会的数据报告，2017年，成都房价上涨了58.4%，在中国67个城市中排名第一。

另一方面，这个城市的新房供应也令该行业担忧。根据上海易居房地产研究所发布的“100个城市房地产数据”，4月份成都房地产市场的最新存贷比是5.1，为2010年以来的最低水平。换句话说，如果没有新房供应，5.1个月后成都就没有房子卖了，导致住房短缺。

“从这个数据来看，这个数字仍然很低，这也说明这个城市的新房存量不足。”易居研究院智库中心研究主任、《100个城市住宅库存数据》一书的作者严跃进告诉《时代周刊》记者。

无限制购买很受欢迎

成都“5·15新政”在一定程度上刺激了市场对公寓产品的接受。

5月19日，《时代周刊》记者在成都金牛区首开龙湖陈子禅森项目售楼处看到，沙盘旁的桌子上摆放着各种客户统计表，物业顾问正在接待一个接一个前来咨询的客户。

销售代表陈林(化名)已经习惯了这样的场景。这个项目的住宅部分去年一上市就被卖完了。目前，新推出的公寓产品面积为82-153平方米，产权只有40年。

虽然根据方天霞的数据，该项目目前的报价已经是2万元/平方米，远远高于周边的商业项目，如中铁瑞金汇中心、蓝光中心世界、华侨城等，但“新政”后，客户明显感觉比以前好了。有所增加。”陈林告诉《时代周刊》记者。

根据监测数据，在5月14日至20日这一周，成都公寓项目的交易量达到了近10周的峰值，接近2300万平方米，其中郊区的认购数量首次超过了主城区，达到近1300套。

平均价格也在同时上涨。5月14日至5月20日，成都主城区公寓平均申报价格达到14500元/平方米，郊区也达到8600元/平方米；同期，住宅备案的平均价格在主城区约为17000元/平方米，在郊区约为9500元/平方米。

早在5月15日新政出台之前，热卖公寓就已经开始显现迹象。

据中成住宅产业的数据，从2016年到2017年，成都公寓新增面积翻了一番，从106万平方米增加到238万平方米，销售额翻了一番，从103万平方米增加到208万平方米。2017年，公寓新增面积和销售面积达到五年来的最高点。仅2018年前4个月，新增面积106万平方米，销售面积90万平方米，与2016年全年基本持平。

陈林表示，由于公寓不在限购范围之内，一些住宅投资需求会溢出到公寓市场。“在早期，这些公寓项目往往比二手房便宜，因此成为人们所需要的选择。”

自2016年以来，成都房地产市场价格持续上涨，从限购、限贷、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购然而，监管也促进了单位更大、价格更高、定位更高端的公寓项目的销售，尽管这些公寓项目的价格远高于周边二手房的价格。

例如，保利田玉娥项目最近获得了一批新的预售证书，根据方天霞的数据，新推出的商业产品的平均价格为22000-24000元/平方米，高于其所在的武侯区4月份二手房的平均价格19000元/平方米。

另一个典型项目是望江命门。根据方天霞展示的价格数据，自2017年年中以来，该项目价格一直保持在4万元/平方米以上，约为锦江区二手房平均价格的1倍。

二手房价格颠倒了

在公寓受欢迎的背后，有一个“住房短缺”的现象，这直接反映在摇号的成功率上。

不久前，铁青秀没有盖山，只推出了1000多套房，有近8万人在摇号注册，中奖率只有1.25%。在早期的招商中心花城项目中，推出了近400套，有近5万人注册了摇号，中标率仅为0.08%。

值得一提的是，成都已经为摇号设定了一个顺序:优先保护棚户用户和那些只需要选房子的人，然后是普通的合格客户。此外，成都还规定离婚后三年内禁止买房，以免假离婚。

然而，购房者仍然很热情，这种热情来自于新房和二手房的天价。

据《时代周刊》记者报道，仲婷铁青秀无遮山项目的价格约为14000元/平方米，招商中心花城项目的价格也在12000-15000平方米之间，低于成华区4月份18000平方米的二手房价格。

不仅在成华区，而且在青羊区。该地区最受欢迎的绿地新立城的平均开盘价不超过1.7万元/平方米，而周围的二手房一般都超过2万元/平方米。

据《时代周刊》记者报道，在成都主城区、天府新区和部分郊区，新房和二手房的价格差距往往接近5000元/平方米。这种现象从去年年中就出现了。

尽管成都去年11月出台了一项政策，但它明确指出，全额付款的客户可能不会得到额外照顾。一些严重倒挂的住宅项目仍然通过验资选择客户。

“在成都，有些项目是委托给中介进行销售的。虽然中介的回扣达到10分，但仍会有客户只接受全额付款。”陈琳向《时代周刊》记者指出，但她不愿透露具体项目名称。

然而，当中奖率较低时，在5月15日新政之后可能会有一些“改善”——根据5月15日新政，一个家庭一次只能参加一个项目的抽奖。也就是说，在《商品房项目购买登记规则》确定的网上登记截止时间到期后，购买登记信息不得撤销或变更。

这意味着买家会选择项目。

成都目前也在增加新房的供应。据成都市房管局信息，5月15日新政后，仅5月21日和22日就有14个预售公告，共有约5000套进入市场。

据媒体报道，在5月15日下午的“新政”中，注册人数已经比以前少了一半。

开发商的冰与火

在目前成都房价上涨之前，一些开发商也尝到了甜头。

以成华区成都鲁能城项目为例，该项目为2014年的高价地块。虽然当时的底价达到了9000元/平方米，但从2016年开始，该项目的平均价格为11000元/平方米，后来最高价为20000元/平方米。

但是对于一些错过了奖金“末班车”的开发商来说，这是另一种味道。

面对政府的价格限制，他们不得不重新考虑下一步。

推迟销售是必要的措施。上海一家福建房地产企业的营销总监告诉《时代周刊》记者，该公司在成都宽窄巷子的项目本应在今年6月和7月出售。“但目前，政府只能给出2万元/平方米的预售价格，这低于该公司最初的心理价位3万至3.5万元/平方米。因此，该公司仍在进行内部谈判。”

负责人的痛苦不是个案。为贯彻落实“房无投机”的调控精神，成都市于2017年7月20日出台了限价令，要求开发商申报预售，申报价格与项目前期及周边地区的同类项目相比不得超过太多。

这也是第一手房子受到市场追捧的原因。“但空房企的利润将被压缩。”营销人员总是告诉《时代周刊》记者。

新浪乐居统计了2017年成都前33个高价地块。根据开发成本加利润，这33个地块中有31个的预计售价为19，000元/平方米。其中，武侯区红排楼街的东园和武侯区七里村的金茂价格最高，预计售价为26000元/平方米。

这样的估计价格可能不会通过。经过一年多的时间，目前，这些项目大多没有明确的市场进入信息。

事实上，在价格限制之后，一些房地产开发商不得不以低利润甚至“割肉”的方式进入市场。这种现象在2016年和2017年的高价地块上接连发生。

成都方面仍在讨论的是金牛区的中南海棠湾项目。该项目被收购时的底价已接近10000元/平方米，政府给出的预售价格几乎接近底价。

这种情况会再次发生。对于以前在成都拍过地的开发商来说，成都的下一步会变得更加谨慎。

根据搜狐分众的统计，2017年土地收购金额排名前十的开发商分别是中海、万科、钟芳、中南、保利、金茂、人居地产、龙湖、新希望(000876)和成都集装箱。

5月16日，成都市房管局先后采访了绿地、融创、兰蔻、中粮、蓝光等66家房地产开发企业。

“房企需要有清醒的政治意识和大局意识，不应该有太多的利润等考虑。当然，从地方政府的角度来看，战略调整是可以适当的。例如，预售可以放宽，这也是为了照顾住房企业提取资金的需要。”严跃进告诉《时代周刊》记者。