“物联网+房地产”，双赢的婚姻

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图纸:郭翔

通过APP享受各种社区服务，智能安全系统24小时电子巡逻，智能车辆识别系统防止陌生车辆通过社区...随着物联网技术的发展，“物联网+房地产”不断兴起，打造智能房地产、智能社区、智能物业已经成为房地产行业转型的新趋势，让业主享受到更加便捷的生活服务。

探索“物联网+”，房地产转型才刚刚开始

“你是谁？你从哪里来？去哪里？”进入社区的游客总是受到保安的询问。在新技术的帮助下，游客不必费心进入住宅区。“业主将立即生成的二维码发送给客人，客人无需检查即可通过扫描二维码进入住宅区。”万科地产相关负责人告诉记者。

还有对物业维护进度的在线检查、停车场的远程集中控制、扫描广告牌和二维码，以了解广告收入的去向...万科是国内房地产行业的早期转型，通过互联网和物联网技术开放社区的个人、财务和物质数据，已经尝到了优化和升级管理服务的甜头。

“未来，‘互联网+’将逐步升级为‘物联网+’,房地产行业将发生更加深刻和广泛的变化。”中国物联网产业技术创新战略联盟副秘书长马进表示，物联网以互联网为基础，由感知层、网络层、平台层和应用层几个环节组成。传感器等设备形成的感知层相当于物联网的眼、耳、鼻、口，网络层相当于传输神经，平台层相当于大脑，应用层相当于手和脚。信息数据由传感层收集，通过网络层传输到平台层进行信息处理，然后反馈到应用层以指导具体的应用行为。例如，常见的智能终端，如智能门锁和社区应用程序都是应用层产品。“物联网为互联网实现‘随时随地与任何人联系’增加了‘任何对象’，将信息互联的范围扩大到一切事物。”

在马进看来，“物联网+房地产”是一个双赢的婚姻。“一方面，房地产行业包括各种基础设施和人员，本质上是物联网技术应用的良好试验场和推广场所。另一方面，随着房地产行业进入深度调整期，许多住宅企业正在加速转型，不仅开发和销售房屋，而且还开发自持物业，从传统的土地开发商转向城市生活服务提供商。在向面向服务的运营转型的过程中，物联网等技术已经成为重要的手段。”

这场“婚姻”才刚刚开始。"目前，物联网在房地产中的应用相对简单."马进以智能家居为例。目前，智能家居的主要表现仍然是人们通过手机和语音来主观控制各种电器。真正的智能家居应该是室内设备通过物联网的感官分析反馈自动响应主人的需求。“例如，当车主休息时，前灯会自动关闭。当它起床时，夜灯会自动打开。外出后，水和电将自动切断，以避免漏水和火灾等隐患。所有者将不必操作或担心它。”

数据中有一个“金矿”，可以预期各种盈利模式。

“物联网+房地产”的概念非常好。盈利吗？

中国物联网产业技术创新战略联盟城市建设委员会主任蔡红艳认为，“物联网+房地产”应用空非常大。对于房地产开发商来说，有很多盈利模式，其中最典型的是流量共享模式。

“当建筑物和住宅区配备了传感器和其他设备以及物联网时，房地产开发商拥有和管理的房产就成了巨大的商业交通入口。一旦他们通过卖房子赚钱，现在他们也可以从分享流量中受益。”蔡洪艳说道。

例如，蔡红艳表示，一家房地产公司允许直饮机制造商在自己建筑的精装房内免费安装直饮机，并通过物联网平台监控每台机器的日常用水量。利润回报是，房地产商可以根据协议与制造商分摊业主为每杯水支付的费用。

接入物联网、门锁、饮水机、冰箱、空调节等设施可以成为小区的流量入口、数据出口，并可以成为物业的收入项目。蔡红艳说，通过对全社区居民拥有的智能冰箱的统计，我们可以看到当天有多少箱牛奶过期，一共需要多少鸡蛋，这样我们就可以准确的联系到周围的商家。此外，通过对大数据和云计算技术的分析，物联网收集的数据可以形成千千1000万业主行为的肖像，为制药商、保险公司和其他行业提供参考。

除了流量共享，直接支付也是盈利模式之一。例如，住宅儿童公园和停车场等公共空摄像机的实时监控内容可以与愿意付费的所有者共享。通过智能门锁和智能手镯，老年人的活动和身体状况得到监测，他们与社区养老机构和医院合作，提供增值服务，如家访和医疗服务。

“卖砖头变成卖服务，数据中有一个金矿。”蔡红艳认为，在房地产的价值构成中，除了土地、建筑、运营等传统资产外，数据资产已经成为重要的组成部分。“房地产的价值不仅在于土地和建筑，还在于生活在其中的大量用户数据。物联网可以收集、链接、整理和分析这些数据，不仅可以为用户提供更好的增值服务，还可以通过与其他业务共享数据的价值来获利，从而完成物联网数据的闭环实现。”

在增值服务的同时，物联网还可以帮助管理人员降低成本，提高效率。蔡红艳介绍说，以能源管理为例，通过物联网实现水电智能管理至少可以降低30%的能耗。

“物联网在房地产管理服务中的应用是有利可图的，这也鼓励更多的房地产开发商从一次性买卖转向物业运营服务，鼓励开发更多的房地产形式，如长期租赁公寓，并促进实现‘房子是为了生活，而不是为了投机’。”蔡洪艳说道。

标准化难推进，社区成为“智慧”，任重道远

业主享受便利和物业增加收入的前景看似诱人，但在进一步推动物联网在房地产领域的应用方面仍存在一些困难。

摆在我们面前的第一件事是标准问题。物联网技术已经发展和应用了十多年。然而，由于各种应用主体之间的数据标准不一致，局域网往往是一个接一个地形成的，所有事物的互联还比较遥远。“在同一个社区和街道上安装的每个摄像头的数据标准可能不同，在一个平台上连接和通信也很困难。这不仅容易造成重复的基础设施建设和资源浪费，还会阻碍物联网技术的进一步应用。”马进说。

马进以北京的一家房地产集团为例介绍说，该集团管理着全国100多个住宅区。由于地下停车场的停车门属于不同的品牌，这些住宅区无法接入统一的监控和管理系统，停车费用经常被漏收，造成每年200多万元的损失。为了加强管理，该物业不得不花费数千万元来更换同一个品牌的所有停车位，从而减少停车费的损失。“如果接入标准统一，无论什么品牌的设备和设施都可以接入同一个物联网平台。属性不需要使用此方法来连接这些门。马进说。

据报道，目前，我国物联网标准体系建设已经取得成效，但标准化的推广才刚刚开始。房地产行业标准的推广也面临着不小的困难。许多房地产开发商和房地产控股运营商尚未计算出“物联网+房地产”账户，也没有看到物联网应用的无限可能性和巨大回报。因此，他们缺乏投资标准化的动力。”马进说。

为了创造和展示更多房地产领域物联网应用的成功案例，吸引更多房地产开发商和房地产控股运营商在国家标准下应用物联网，马进介绍，目前中国物联网产业技术创新战略联盟正在积极推进创新方式。例如，他们应该与渴望改善其物业服务的长期租赁公寓合作，以便能够率先享受物联网应用的好处。另一个例子是与房地产企业合作举办首届“电子城市杯”中国物联网智能公园/智能社区应用创新大赛，以住宅区为场地，举办全国范围的物联网应用创新方案竞赛。

“社区是城市的细胞。智能家庭和智能社区的建设和推广将为未来的智能城市描绘出一幅美丽的图画。”马进说。(赵占辉)

《人民日报》(2018年7月30日，第19版)

责任:张洋