去库存枪响 房贷首付最低两成

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半年后，央行再次调整了未限购城市首套商业贷款的首付比例。昨日，央行和银监会联合宣布，在不实行限购的城市，首次购买普通住房的居民个人住房商业贷款最低首付比例原则上为25%，各地可上浮5个百分点。分析师认为，央行此举正式启动了房地产去库存化的第一枪，这将有效刺激房地产的合理需求。预计下一步商品房贷款首付款将继续下调，三、四线城市房价将受益。

非限制性城市贷款的首付低至20%

在央行宣布之后，一些银行已经开始积极应对这一政策。浙商银行昨日宣布，首次购买普通住房的家庭，商业个人住房贷款的最低首付比例原则上为25%。总行将根据各分行当地房地产市场的实际情况，确定20%的最低首付比例。面积；对于已经拥有一套住房且相应的购房贷款尚未结清的家庭，如果他们购买普通住房以改善生活条件，则商业个人住房贷款的最低首付比例为30%。

在业内人士看来，对于不受限制的城市来说，他们的首套住房贷款率实际上可以达到最低的20%。此外，当第一套住房贷款没有结清时，第二套住房的门槛也将降至30%，而此前的比例为40%。

对此，中国民生银行首席研究员文彬表示，随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程的加快，居民刚性需求和改善住房需求都很强劲。按照“分类指导、地方政策”的原则，央行下调了非限制类城市住房贷款首付比例，有利于提高居民购房能力，促进房地产市场稳定健康发展。

民生宏观分析师朱振鑫表示:“下调住房公积金贷款首付款后，下调一般贷款首付款是符合逻辑的，不能排除进一步下调的可能性。在未来两三年内，房地产政策的暖风不会停止。一方面，60亿元的库存需要走掉，另一方面，整个房价几乎没有上涨的风险，而政策是宽松的空空间”。

开始第一次去库存

根据国家统计局去年12月底发布的数据，截至去年11月底，中国商品房销售面积为6.9637亿平方米，比10月底增加1004万平方米。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这项政策的出台实际上落实了2015年以来的去库存化政策取向。此外，从市场预期来看，动摇去库存化市场的唯一途径是继续放松商业银行的贷款政策。

“在当前高库存压力下，房地产市场和投资开发的增速已经危及经济增长，尤其是住房严重过剩的三、四线城市和少数二线城市。这一次，中央银行允许各地浮动5个百分点，最直接的好处是省钱。一旦政策全面实施，三、四线城市将直接受益。在原本市场火爆的一线城市，即使政策不全面，楼市的成交量也必将迎来新一轮的爆发。”荣360抵押贷款分析师郝军成说。

然而，一些分析师表示，央行的“房地产市场新政”对去库存化没有多大意义。叶巍“我爱我的家庭”副总裁胡景晖表示:“非限制类城市库存的根本原因在于行业创造的就业机会短缺、教育和医疗等公共资源短缺、无法形成人口引进和聚集、无法产生购房需求，而这些问题仅靠降低首付是无法解决的。”

胡景晖还表示:“央行允许非限制类城市首套住房贷款浮动5%，但银行可能不敢多放5%，因为银行贷款的原则是每月按揭还款上限不能超过家庭月可支配收入的50%，这是一个硬性的限制。因此，在不受限制的城市中减少库存取决于产业布局和公共资源分配的调整，以及诸如降低房价和减少税费以减轻购房者负担等有效措施。”。

首付比例在一线城市是下降的空空间不大

值得注意的是，对于已经实施限购措施的城市，个人住房贷款政策已按原规定执行。据统计，截至2016年2月2日，北京、上海、广州、深圳和三亚只有5个城市没有取消限购。这五个城市的首付比例仍不低于30%。

与二、三线、四线城市的楼市需求不足相反，一线城市如北京、深圳的楼市交易活跃，成交量和价格都在上升。市场更担心的是，这些限购城市未来是否还会降低首套房商业贷款的首付比例。

在严跃进看来，一线城市不会有调整的可能，相反，一线城市也将面临政策收紧的可能。这与一线城市库存压力不大、房价上涨过快有关。他还表示，对于一线城市来说，需要考虑的一个问题是如何积极补充库存。这是供应方改革的最大理念，而不仅仅是刺激需求。后续一线城市可在提高土地容积率方面进行调整，加大轨道交通建设力度，以提升郊区房产的居住优势。

雅豪机构营销总监郭毅也表示，2015年，北上广深的房地产市场非常活跃，成交量和价格都在上升。从目前的市场情况来看，没有进一步放松的市场条件。如果2016年北京市房地产市场出现明显降温现象，有可能出台优惠政策。

同一政策咨询研究部主任张宏伟表示，一线城市不太可能降低首付比例，因为北京、深圳等一线城市的房地产市场已经呈现出成交量和价格不断上涨的火热状态。中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市不是库存问题，而是上涨压力问题，因此不会刺激，没有刺激，一线城市仍在飙升，不太可能再次刺激。

降低公积金空室的首付比例也是困难的

央行的调整政策主要是针对商业贷款的首付比例。市场预期监管当局将在未来推出一系列措施刺激房地产市场。去年6月，北京公积金中心发布的新政规定，首套住房公积金的最低首付比例为20%，降至历史最低水平。公积金贷款的首付比例将来会否调整？

严跃进认为，公积金首付比例不太可能下调，基本上维持在这个范围内。当然，公积金后续改革的最大亮点是不同地方对公积金互借的认可，同时公积金资产证券化的实践也会加快。

“公积金的问题不是首付，而是贷款上限。虽然公积金的首付款是20%，但实际上是不可能做到的。”张大伟直言不讳地说道。

据悉，2015年1月，北京公积金管理中心将购买第一套90平方米以下房产的最高贷款额度调整为120万元。虽然比以前高，但许多分析师认为一线城市房价太高，贷款金额不够。

郭毅表示，公积金首付比例已降至历史最低水平。由于金融系统的风险控制，预计首付比例不会进一步降低，但一些城市可能会继续提高公积金贷款的上限。