北京二手房成交量同比减半 中介“过冬”离职潮再现

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一些业内人士指出，随着“930”规定的出台和今年3月新一轮政策的出台，北京房地产市场迅速降温。最近，北京二手房的月平均成交量只有高峰期的三分之一甚至四分之一，这对以业绩为主要收入来源的中介机构影响很大。

这一年，二手房的成交量减少了一半，房价继续下跌。低迷的市场环境也让房地产经纪人的日子不好过。“自5月和6月以来，离开我们商店的员工人数大幅增加。过去几个月，公司一线员工的离职率约为30%，其余20%也有离职计划。”北四环一家中介店的经理告诉记者:“这个行业就是这样。随着市场波动，人们来来去去。最近，在我们地区，平均两个人走三天。如果明年市场仍然不能好转，估计会有更多的人离开。毕竟，交易量是如此之大。”

根据链家研究所的数据，经过一年的“930”调控，北京链家今年9月的营业额同比下降了近70%，天津地区下降了近80%。

对此，一些业内人士指出，随着“930”规定和今年3月新一轮政策的出台，北京楼市已迅速降温。最近，北京二手房的月平均成交量只有高峰期的三分之一甚至四分之一，这对以业绩为主要收入来源的中介机构影响很大。

二手房交易量减半

对于中介行业来说，二手房市场直接关系到整个行业的“收获”。年初，大多数中介从业者普遍认为，今年将是一个丰收的季节。

据中原地产统计，2017年1月至3月，北京二手房成交量分别为12，860套、12，168套和25，952套，总成交量为50，980套，平均月成交量近17，000套。

当时，北京二手房价格也屡创新高。中介员工不仅有很多名单，而且不断上涨的交易价格也让他们的佣金上涨。

然而，幸福总是短暂的。随着3月17日北京出台一系列严格的调控措施，包括购房和贷款，以及最高首付比例提高到80%，市场不可避免地开始调整。

“尽管最严格的一轮政策是在3月份出台的，但网上签约的滞后和‘末班车’效应导致了本月的年营业额达到峰值。”上述中介店经理表示:“3月份的数据实际上透支了随后几个月的营业额，每次出台更严格的规定，情况总是如此。”大家早就想到下一个时期的营业额会下降，但情况比我们原来预计的还要糟糕。”

从数据来看，二手房交易量在3月份达到年度峰值后，数据逐月呈下降趋势。第二季度，北京二手房总成交量仍可达到36621套，平均每月12207套。然而，到了第三季度，调控效应开始明显发酵，二手房总成交量仅为23746套，平均每月不足8000套。10月，受小长假影响，北京二手房成交量创下近43个月来的新低(6162套)。尽管二手房交易量在11月份开始回升，但仍处于历史低点。

“在11月的头三周，北京有5684套二手房，应该会达到整个月第三季度的平均值。虽然高于10月份的水平，但预计后续市场将继续处于低位，”中原地产首席分析师张大伟表示。

总体而言，如果不包括11月份的完整数据，2017年前10个月北京二手房销售数量为117，509套，比2016年的234，983套下降了50.4%。事实上，即使在11月份，当交易量回升时，数据也比去年同期下降了一半以上。

房价继续下跌

尽管成交量在下降，但北京二手房价格也在下降。在这一轮调控中，即使是过去价格最高的学区也成为了降价大军的一员。

根据国家统计局10月份公布的70个大中城市住宅销售价格变化情况，一线城市新建商品房和二手房价格环比分别下降0.1%和持平。其中，北京二手房价格环比下降0.5%，连续六个月居全国之首。

“限购限贷，执行标准非常严格。加上非一般首付的80%，投资者基本上已经消失。目前，二手房市场的主要需求来自于替代客户，他们都是一套卖一套。然而，在目前的市场环境下，很难在短时间内不打折扣地卖出，这也使得交易价格持续下降。不过，毕竟能赚大钱的业主不多，所以营业额一直徘徊在谷底。”。上述知情人士表示。

张大伟还表示，根据他们的统计，北京二手房价格调整非常明显。“从4月到现在，二手房价格在半年多的时间里下降了15%左右，在一些地区接近20%。目前，整体市场价格已恢复到春节前的水平”。

根据我家市场研究所的数据，从今年4月到10月底，北京二手房的交易价格一直在下降，没有上升。

“德外区是北京最好的学区之一。今年3月，这里的小型学区的最高单价达到了17万元/平方米，现在已经下降到13万元/平方米至14万元/平方米，而大型学校的单价已经从15万元/平方米下降到10万元/平方米至11万元/平方米。”德外区的一位大中介职员说。

中介“冬天”

事实上，迅速降温的市场已经明显在5月份传导到了中介行业。“在过去的六个月里，特别是在五月和六月，已经有不少人辞职。”从事中介行业五年的李航说:“三四月份的交易量相当大，很多房子都换成了末班车。我们今年的大部分业务都集中在那个时期。事实上，这个行业已经做了很长时间了，我知道今年剩下的时间肯定会很困难。尤其是在商业和住宅停止之后，他们只能依靠纯住宅和租赁业务。有很多人拿不到名单，所以他们只能拿到2000元和3000元的基本工资。不能留住人。”

另一家公司的销售员张林(音译)说:“主要是新来的人。在3月份的交易高峰期，老员工基本上或多或少地开了账单，他们有一定的储蓄。因为根据我们公司的规定，每笔订单的收入可以在一年内分批收取，可以作为延期工资，以避免销售人员支付过多的税费。假设你在一张账单上赚了60，000元，你可以每月提取10，000元，这样即使我有半年没有账单，我也可以坚持下去。而且大部分新员工在三月份都没有拿到延期工资，所以他们在无法忍受的时候就辞职了。”。

一位中介店经理也告诉记者:“过去，作为店经理，我店里的每笔交易都有佣金。现在生意不好。为了激发下面销售人员的积极性，公司取消了商店经理的佣金并补贴销售人员。与此同时，一线员工的工资只下降了5%。但是销售员主要靠佣金赚钱。事实上，基本工资下降得越来越少，这几乎没有影响。”。

此外，据《证券日报》记者报道，许多中介公司已经精简了总部的职能岗位，并降低了一些岗位的工资，以成功“过冬”。同时，为了促进交易，各大中介公司也开始打折，包括中介服务费和担保服务费，这两者都可以打折。“我们业务员收取中介服务费的佣金，担保服务费归公司所有。目前，折扣主要是在担保服务费上，这是60%的直接折扣，对业务员的收入影响较小。”。

“中介公司主要是在一定程度上争夺一线员工的实力，因此对业务员待遇的调整相当谨慎。”一些分析师指出。

不久前，中介行业的老板连锁店家装推出了第二个品牌“中联营业部”，希望以合作伙伴取代雇佣关系，更深层次地束缚一线业务人员，同时减少越来越多的门店和人员的开支。

据悉，中联重科是链家的特许经营平台，链家规定特许经营者应承担店铺的所有费用，包括员工招聘、工资和福利等。，并对自己的盈亏负责，支付10%的营业额给链家作为特许经营费。加盟试点将从郑州开始，随后将在成都、大连、杭州、济南等十个城市成立中联城市公司。

对此，上述业内人士指出，“市场环境的恶化使得中介公司必须想办法减轻负担，在减轻负担的同时，还应该尽可能留住有经验的一线销售人员。”毕竟，对于试图上市的中介公司而言，优秀的业务人员是扩大规模和提高未来业绩的重要保证。”