调控效果显现 北京楼市降温

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据业内人士透露，由于国庆中秋假期和监管政策的持续影响，10月份上半年网上签约数据较上月大幅下降是正常的。从近几个月的交易情况来看，市场交易量相对较低。如果政策继续，信贷将继续收紧，房地产市场可能会继续低迷。

《中国证券报》记者近日采访了北京多个地区的房地产中介机构，发现由于楼市成交量下降，一些业主主动降价。据业内人士透露，由于国庆中秋假期和监管政策的持续影响，10月份上半年网上签约数据较上月大幅下降是正常的。从近几个月的交易情况来看，市场交易量相对较低。如果政策继续，信贷将继续收紧，房地产市场可能会继续低迷。

二手房交易减少

据中原地产研究中心统计，9月份北京二手房签约量为8876套，高于8月份，但连续4个月成交量不足1万套，为2014年以来最低。同时，根据叶巍我爱我家市场研究所的统计，10月上半月，北京共有3196套二手房在网上签约，同比下降74.2%。

“2016年，我卖出了近40套房子，今年只卖出了5套。”在过去的一个月里，一家大型房地产经纪公司的经纪人李先生带着客户看房近100次，但成交量很小。与2016年相比，在李先生所在的店铺中，大部分经纪人的业务量都大幅下降。李先生告诉记者，2015年的成交价格基本上是每平方米3万至3.5万元，以他所在小区的北苑家园莫利花园为例。在2016年楼市调控之前，这个社区的二手房价格已经达到每平方米6万元。目前，社区出售的二手房价格保持在每平方米5万至5.5万元。“跌幅相对较小，很难激发买卖双方的交易热情。”他说。

2016年9月30日，北京发布了房地产市场调控政策。根据政策规定，购买第一套普通自住住房的首付比例不低于35%，无论有无贷款记录，再次申请商业个人住房贷款购买第二套住房改善居住条件的首付比例不低于50%。如果第二套房是非普通自住房屋，首付款比例不得低于70%。今年3月17日，北京继续收紧楼市政策。居民家庭在本市拥有住房，在本市无住房但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住住房的首付比例不低于60%，购买非普通自住住房的首付比例不低于80%。

在二手房市场低迷的情况下，一些业主开始寻求通过降价来尽快清仓。当记者以购房者的名义走访丰台区方庄和朝阳区东大桥时，他们发现近年来进入市场的一些商品房开始以各种形式降价销售。例如，在方庄地区一个有9年历史的学校的房地产中，在房主8月份挂起一栋150平方米的房子后，最初的挂牌价格是9.5万元/平方米。然而，经过两个多月的50多次房屋检查，相关经纪人向记者透露，业主已主动提出承担契税和个人所得税，并于9月底主动降价。目前，总价格比上一次下降了50万元左右。

在大兴、昌平等郊区，二手房的价格下降比市区的六个区更明显。上述地区的相关中介告诉记者，从2015年底到2016年底，大兴、房山等地区涨幅过快。随着房地产市场监管越来越严格，远郊购房目标人口下降速度快于城市，这也导致许多房屋价格明显下降。“例如，今年年初，黄村地区的许多老社区以每平方米45000-50000元的价格出售。然而，自9月份以来，许多房产从未有过交易数据。现在很多楼盘的挂牌价格都在4万元/平方米左右，还有讨价还价的可能。”相关中介表示。

中原地产首席分析师张大伟表示，就目前调控效果而言，北京二手房价格连续5个月下滑居全国首位，北京作为楼市调控最严格的城市之一，本轮调控效果明显。

信贷政策收紧

对于购房者来说，房价下跌是一件乐事。从记者调查的交易情况来看，买家也是在交易讨价还价中确定的，一旦他们达到了预期的价格区间，他们就愿意进行快速交易。据业内人士透露，今年以来，申请按揭越来越困难，利率水平一直在上升。拖延的时间越长，买房的成本就越高。银行按揭部的一些人士告诉记者，“今年的按揭贷款规模比去年小得多，接近年底时更小。”现在手头有一些指标，即使基准利率上升，一些人也会想要。”

截至10月26日，荣360的监测数据显示，北京市抵押贷款利率略有上升，目前平均利率约为基准利率的1.08倍。与9月份的监测数据相比，整体利率有所上升，但仍处于5%-10%的水平。在荣360监测的30家银行中，有11家银行(分行)第一套基准利率上调5%，即建设银行(601939，诊断股)、中国工商银行(601398，诊断股)、交通银行(601328，诊断股)、农业银行(601288，诊断股)、邮政储蓄。有11家银行(分行)实施了第一套10%的上调，即天津银行、渣打银行、华夏银行(601288，诊断股) 中国银行(601988)、恒生银行、民生银行(600016)、渤海银行、友利银行和中国光大银行(60016)另外六家银行暂停了抵押贷款业务。

目前，北京没有银行提供优惠的利率折扣。据业内人士透露，未来北京房贷利率将普遍上调5%-10%，而银行利率上调的原因可能是由于配额紧张和政策监管收紧，同时也不排除考虑自身盈利。

北京一家金融企业的邱(音译)女士在8月份以近600万元的价格卖掉了她在方庄区的房子，现在她对陶然亭区一套同样大小的房子感兴趣。由于她在本市有商品房贷款的记录，首付比例提高到了60%，几乎所有的600万元房款都被用来支付新房的首付。“陶然亭区离中心更近，各种配套设施也很完善。尽管银行按揭利率一直在上升，但它还是决定购买它。”邱女士说。

上述银行和商业银行按揭部的业务人员也表示，今年以来，银行内部对按揭的风险控制比往年更加严格，控制政策也更加严格，贷后检查也更加细致。

监管继续过重

与去年同期相比，今年10月北京二手房市场成交量明显下降。数据显示，受国庆假期影响，2016年10月上半月，北京有12400套二手住宅蚊帐，而今年同期只有3000多套。北京二手房每日网上签约趋势也呈现出同样的下降趋势。今年以来，北京二手房每日网上签约量已经从1000多套减少到400套以下，“3.17”新政后市场明显降温。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，由于北京二手房市场已稳定在较低水平，二手房市场将不可避免地继续保持现有的调控力度。与过去相比，本轮楼市调控更坚定、更有力、更持久。

10月25日，住房和城乡建设部官方网站披露，近日，国家发展改革委和住房和城乡建设部联合发布通知，将于2017年10月30日至11月30日对商品房销售价格行为进行全国联合检查。检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，检查房地产开发企业和房地产中介机构门店的销售价格行为。

张大伟认为，未来一个月房地产市场的价格控制将继续严格执行，重点是调查市场中不规范的价格行为，特别是继续压制一些有严格价格限制的城市中的不规范行为。因此，随着监管政策的不断增加，市场也将持续降温。