欧阳捷：新存量时代 企业做好基本功最重要

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随着股票市场的增加，股票市场已经成为住宅企业新的竞争领域。然而，与传统的发展模式相比，存量住房市场需要房地产企业提高经营能力、服务技能和资金实力。因此，许多舆论认为，股市更加注重轻资产属性，房地产经营模式将发生巨大变化。随着中国房地产存量趋势的深化，未来房地产应该依靠什么样的技能和模式来获得行业地位和市场机遇？

9月26日，在《商业日报》主办的“第七届中国价值地产年会”上，新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰接受了《商业日报》记者的专访，指出从开发商的角度来看，股票时代面临着管理模式的调整，但一切都不会改变。无论是轻资产还是重资产，最重要的是投资回报。

住宅企业应提高经营质量和附加值

Nbd:在股票时代下，房企应该调整自己的经营策略来适应当前的形势？

欧阳杰:存量年龄主要是指住房年龄，最初是由政府和租户主导的。未来，像欧洲和美国一样，将会有企业和机构在运作。对于开发商来说，企业在租赁市场上有一定的机会。然而，租赁住房市场的投资回报是开发商们正在努力解决的一个问题。

开发商正在抢占租赁市场，这是基于一种占领逻辑，但在未来，他们仍然需要回到业务的本质，换句话说，投资回报的问题。

开发商预计租金会上涨还是下跌？如果租金上涨，地价下跌，投资回报就会回来。但如果地价不降，租金不涨，回报率就无法弥补成本。但另一个问题是，加租是否一定会损害租户的利益？不一定。当一个企业收购二手房股票市场时，此时土地价格会相对便宜。这样，可以获得更低的土地价格和税收。

开发商可以通过提高运营质量和附加值获得更高的客户满意度，进而增加租金收入。因此，整个新股票时代并不关注过去的传统思维，也不能盲目地期望政府盈利和降低土地价格，也不能盲目地期望市场租金上涨而不增加任何附加值。

通过发展租赁住房转变为服务提供商

除了抢占市场，开发商还需要做什么调整？

欧阳杰:评估资产的核心在于运营效率，这可以提高质量和附加值。企业不能指望土地价格盲目下跌，而应该增加股票市场的价值，所以他们应该对操作更加大惊小怪。同时，我们可以挖掘客户的需求，找到痛点，满足客户最大的愿望，从而赚取投资回报。一方面是租金收入，另一方面是增值收入，是通过租房实现的，尤其是当市场规模越来越大的时候，你的品牌效应会越来越强。

此外，运营商还可以提供服务收入，如快餐、洗车、共享空房，以及为租户提供服务。它还可以扩展到市场，不仅可以有效地利用空房，还可以服务于周边社区，甚至可以与周边企业联动，生成一些衍生市场空房。住房企业可以通过发展租赁住房转变为租赁住房服务提供商。

Nbd:在股票市场的崛起过程中，金融扮演的角色和最初的角色有什么不同？

欧阳杰:房地产企业很难持有大量资产。主要的困难在于企业不得不投入大量的资金投入到沉重的资产中，这将使企业脱离原来的发展轨道，即高周转率。此时，企业需要制造一些abs产品，但前提是投资回报率有保证，一般在6%以上。但只有一线城市才能实现，所以开发商应该首先回归服务的本质。