北京二手房挂牌价连跌4个月 “客房比”创新低供需矛盾缓解

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■我们的记者王立新

“3-17”调控政策出台已经半年了，北京二手房市场已经活跃起来，但这种活跃是由卖家不断主动降价获得的。目前，强劲的卖方市场已明显转向买方市场。

据麦田房地产监测统计，反映游客供求关系的客房和房屋比例达到8月份以来的最低水平。此外，今年8月份，二手住宅楼宇的新屋数目较上月增加27.2%，但新客户的数目却下降了20%。与此同时，与房主的最后报价相比，92%的房子是在降价后出售的。

与3月份相比，一些社区的每平方米房价下降了8000元。通州的一名中介告诉《证券日报》记者，最近，一次性降价的房子很快就卖出去了，但降价意愿弱的房子基本上很难卖出去。

供求矛盾缓解了

二手房价格连续4个月下跌，市场发生了一些变化。

据麦田房产统计，8月份，在房屋数量增加、客户数量减少的市场环境下，房价比达到2.6，为2017年以来的最低水平，供需矛盾明显缓解。

麦田地产表示，在价格连续4个月下跌后，许多业主明显逆转了对价格的预期，在担心价格下跌的心态下，加快了市场上的房屋供应。与此同时，买方对未来市场价格的预期稳步下降，导致市场上的买方数量减少。

与今年第一季度相比，二手房市场的购房速度明显放缓，市场热度持续降温，为购房者提供了更多的时间来比较和选择房子。总体而言，自今年3月以来，买家的平均交易周期一直在延长，8月份再次达到今年的新高，达到54天。

然而，进入9月份后，一些购房者开始进入市场，但前提是空房的降价幅度相对较大。事实上，在过去6个月，一些地区的二手房价格大幅下跌，甚至超过10%。

在一些过去房价上涨过快的社区，单价已经下降了1万多元/平方米。上述中介的工作人员告诉记者，一套房子的总价每转下降200万元是一个普遍现象，但即使如此，单价还是比较高，有些人只是需要它，还是买不起。那些有房子的人可以通过换房子来买房子。

平均上市价格比上个月下降了1%

事实上，根据链家的统计，在卖方市场，业主的挂牌价格连续4个月下降，态度明显缓和，空的议价价格逐渐上升，业主的期望明显放松，报价也变得更加理性。

根据麦田房产的统计，在降价方面，与业主上次报价相比，房价下降不到5%和下降5%-10%的分别占41%和39%。在持续的政策收紧效应下，卖方的价格预期继续下降。

就上市平均价格而言，8月份较7月份下降了1%，这是自5月份价格下跌以来连续4个月的下降趋势。在“三条道路和17条道路”政策以及此后一系列调控措施的共同作用下，北京二手房价格进入了深度调整期。预计北京二手房价格调整的空效应在未来仍将存在，但不同建筑之间的降幅仍将不同。

值得注意的是，单位价格飙升数万元的西城区的房价却在高位下跌。根据连锁住宅的数据，2016年西城区61.4%的房屋超过20年，当市场下跌时，老房子的保值性较差。此外，本轮调控中所谓的学区房调控导致西城区平均房价累计跌幅最大。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，一旦推出“三条道路、17条道路”新政，交易量就会跌至谷底。从5月至今的4个月里，北京二手房的平均交易价格比新政前下降了10%左右，尤其是郊区和远郊县的高价和大型非普通住房的平均价格降幅更大。

全部交易超过40%

值得注意的是，随着购房门槛的提高，总房价过高，单靠公积金贷款买房很困难。此外，鉴于购房和贷款的限制性政策，全职购房者的比例再次上升。

据麦田地产统计，就支付方式而言，8月份一次性付款购房的客户比例为42%，比上个月高出4个百分点，为2017年以来的最高水平。同时，商业贷款客户比例从1月份的57%下降到8月份的23%，为2017年以来的最低水平，比7月份下降了7个百分点。

麦田地产认为，利用商业贷款购房原本是市场的主流趋势，但北京两套房子的客户和有购房贷款记录的客户的商业贷款首付比例较高。在降低杠杆率政策的推动下，购房门槛的提高导致这些客户数量的突然下降，远远大于全额购房的客户数量，导致全额支付比例上升，商业贷款比例持续下降。

值得注意的是，无论采用何种支付方式，北京二手房市场的交易量都是稳定的回报。根据链家的监测，自新政以来，核心500套住房中零交易的比例大幅上升，在6月份达到25%的高点，然后在7月份大幅下降。8月份，链家核心500单元零交易比例下降至14.2%，市场成交量在突破底部后逐渐稳定。

(王立新)